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土地出让竞自持将令大量资金沉淀做租赁是首选

发布时间:2019-10-18 01:57:13 阅读: 来源:尿布厂家

自本轮房地产调控以来,各地在土地拍卖上纷纷有了新玩法,北京、上海、杭州等地都出台了土地出让竞自持的政策。4月,广州市国规委表示,以后出让的住宅用地,将“一地一策”组合使用“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“现房销售”或“竞自持面积”等竞拍方式。4月底,万科拿下白云和黄埔长岭居两宗住宅地块,自持面积均超过50%;5月初,融信以最高限价11.76亿元、自持面积55%竞得增城地块,首次进入广州市场。

自持面积是指只能出租不能出售的面积,“自持”时代说来就来了,对房企的运营能力提出了更高的要求。目前房企竞拍拿下自持型物业地块,多是考虑先拿地,再研究开发的思路,而大多数开发商目前的盈利思路其实并不是很清晰。自持物业可以做什么用途?目前来看,多数选择开发为长租公寓、酒店等物业,同时也为发展商拓展养老、商业、医疗、教育、产业办公等业务提供了更多机会。但若要寻找新的盈利增长点,则还要在资本运营方面玩出更多“花样”来。

专题:广州日报全媒体记者刘丽琴

政府在土地出让时要求开发商自持部分面积之后,无疑对整个房地产市场影响很大。如果算算账,4月底万科在广州拿下的两宗住宅地块需要沉淀土地资金18亿多元,加上去年其在北京拍得的另外两块100%自持的项目,这四个项目的土地出让金加上30%~40%的建安等成本,沉淀资金就需180亿元左右。可以看到,自持对开发商而言首先就要考验资金实力,“自持时代”更是一个加速洗牌的过程,因为没实力就没法玩了。

从去年开始,进入长租公寓市场的房企越来越多,目前,万科、龙湖、旭辉、深业、金地、招商等一批实力开发商都选择以自建团队或合作的方式进入租赁市场领域。这一方面是看好长租的存量市场,另一方面是因“自持”而转型。

数据显示,2016年中国流动人口达2.92亿,2016年高校毕业生765万人,推算住房租赁市场规模近万亿元,也为长租公寓发展提供了广阔的空间。除了可以运营收租外,金融证券化也开始成为长租公寓的发展方向。

运用长租公寓的预收款特性,将带租约的公寓资产证券化,与银行开发固定收益类产品或发行门槛相对较低的理财产品,投资者通过类似购买基金的方式进行投资。或者发行类reits产品,用股权分配的模式将收益分给投资人,这已成为未来运营融资的方向。

酒店reits是新的盈利点

除了长租公寓,自持物业的另外一个方向是酒店等商业物业,在面对酒店等物业饱和度持续增加的情况下,也要走出一条资本经营的路。近日,在“2017chif中国酒店创新论坛”上,业内人士表示,中国酒店业投资市场未来预期虽然需求强劲,潜力巨大,但作为固定资产投资,依靠酒店日常经营收益回笼资金,却显得杯水车薪。酒店资产证券化为酒店持有者找到了新的创收点,而这一创收点的成功与否,又依赖酒店的品牌形象和服务理念。

就目前一、二线城市的五星级酒店数量而言,酒店市场潜力非常巨大。出色的酒店资产管理需要完整的规划,须攻克“三座大山”:第一是如何平衡酒店估值。估值过高,投资者风险扩大;估值过低,对酒店持有方没有吸引力;第二,是税收问题,税费是影响资产证券化的关键要素;第三,是运营管理。只有通过经验丰富的酒店运营商出色的创新管理,才能保证酒店资产证券化能顺利推进。

如果能以类reits或者真正意义上的reits来进行融资或退出,虽然比较复杂,但资金数额规模相当可观,拥有更强的融资能力,且不需要主体担保,可以独立运营,其发展空间更大更广。

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